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    心水论坛101期:年底冲业绩 出手好时机

    2019-12-05 来源:广州日报
     
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    距离今年冲刺业绩只余最后一个月的时间,每个房企都加快了推货促销的步伐。根据中地行的统计,从“阳光家缘”网签数据分析,截至11月25日,广州全市11区住宅可售货量为60223套,总面积约704万平方米。根据近6个月销售速度计算,广州市住宅去化周期约为7.8个月,和11月相比,去化周期略为缩减?;趿糠矫?,12月广州全市至少有22个项目有动作,约15个全新开盘,5个开放营销中心,3个旧盘加推,合计约3362套货量。其中,中心五区方面,12月份白云区预计3项目有供应,越秀、天河和荔湾区共4项目有供应。外围五区方面,预计黄埔、南沙成为12月供应主力,番禺和增城预计3项目有动作。

      文/图 广州日报全媒体记者 陈白帆

      从全国房企销售排行榜来看,根据克而瑞的数据,今年1~11月份,按操盘项目为销售金额统计口径,碧桂园以7139.6亿元继续稳居榜首,中国恒大以5796.3亿元位列第二,与第三名融创中国和第四名万科地产拉开距离。差距较小的主要集中在第三名融创中国4754.1亿元和第四名的万科4594.5亿元,保利发展则以3446.5亿元排在第五。进入前十名的还有中海、绿地、新城控股、华润置地和世茂。各大房企的全年业绩排名,将随着12月的销售情况很可能出现新的变化。

      安置房助力

      11月网签量同比大增

      网易房产数据中心监控“阳光家缘”数据显示,11月广州一手住宅网签成交7849套,同比2018年11月的5468套增加2381套上升43.54%;面积方面,11月广州一手住宅网签面积为828820平方米,同比2018年11月的583961平方米增加244859平方米上升41.93%。值得留意的是,在7800多套网签住宅中,增城区西瓜岭村、太平村、明星村的安置房就网签了2600套以上,占了三分之一。减去安置房后,11月一手商品住宅网签量其实只有5000多套,和去年水平大致相当。在商品住宅中,11月番禺区大盘亚运城成交算得上“一枝独秀”,累计网签200套以上。

      有大量安置房网签支撑,11月增城区的网签套数达到4061套的新高,是去年11月网签量的5倍左右。另外越秀区今年11月一手住宅网签量为35套,同比去年的11套也有明显增加。另外和去年11月相比,网签量有明显增加的还有荔湾区和番禺区。荔湾区今年11月网签了607套,和去年同期相比增加了267套,增长78%;番禺区今年11月共网签502套,和去年11月相比增长三成多。但其余各区的网签情况在11月份其实不理想。同比跌幅最大的是天河区,今年11月网签套数为181套,但去年11月网签套数为471套,跌幅超过6成;海珠区今年11月网签套数为87套,但去年11月为222套,跌幅也超过六成;从化11月网签216套,去年同期为467套,跌幅超过五成。南沙有约37%的跌幅,白云也有34%的跌幅?;ǘ家灿?%小跌。显示整体11月网签情况仍不容盲目乐观。这也导致11月新推的很多货量不得不堆到12月一起消化。

      推新集中在

      南沙、黄埔、白云、增城

      中地行的分析显示,难得有全新产品的越秀区12月新品为超高层建筑世茂天樾,项目已于近期开放了销售中心,主推建筑面积130~210平方米的四房。同样全新项目较少的海珠区,近期则有世茂·珠江天鹅湾引起市场关注。预计即将推出237~294平方米的一线江景大宅。

      天河区有两个全新项目将入市,包括天河公园附近的臻林,户型涵盖74~86平方米两房,113~124平方米三房,135~172平方米四房和213~215平方米大平层。小新塘旧改项目保利天汇预计12月内开盘,首推建面78~112平方米的三房和四房。白云区预计12月有动作的项目主要包括中铁诺德·阅泷、保利阅云台等。保利阅云台预计12月开放营销中心,产品涵盖平层单位和建面约80~100平方米咬合复式单位,首期将推出77平方米三房和88平方米复式四房产品。

      黄埔区将推出5个全新项目,龙湖揽境预计2019年12月内开盘,项目待售户型包括建筑面积97平方米三房、建面约120平方米四房;富力悦禧城将推二期建筑面积在73~120平方米的二至四房;保利拾光年预计主推约62~96平方米的二至四房单位;绿地·杉禾田晶舍预计首推1栋和2栋,主要有建筑面积为98~123平方米的三至四房产品;火村旧改项目珠光U-TOWN,有望近期开放营销中心,主推92~111平方米三房,128平方米四房;万科幸福誉则将加推79~101平方米三至四房产品。

      在南部片区,番禺区中国铁建花语岭南规划有建筑面积约110~143平方米的复式四房和179~198平方米的叠墅五房,也预计在12月份开盘。南沙区灵山岛尖12月份竞争激烈,金茂湾已开放营销中心,项目将推68~252平方米二至六房住宅;柳岸晓风预计首推建面约96~140平方米江景三至四房;越秀 明珠天悦江湾项目已开放营销中心,首期将推出洋房和叠墅产品。

      而从产品类型来看,预计12月内推新的项目中,别墅项目有2个,公寓项目有2个,洋房项目有19个。而中国铁建花语岭南和越秀明珠天悦江湾则是既有洋房,也有叠墅产品的项目。

      【观察】

      广州中原研究发展部认为,广州整体库存持续3个月下调,未来供求关系将有变化,个别区域甚至会出现供不应求的状况,其中海珠的去化周期跌至6.1个月,荔湾约为6.6个月,备受买家关注的黄埔区仅5.2个月。随着12月有不少全盘杀入市场,成交较为平淡的状态有望改善?;褂幸的谌耸咳衔?,近期鼓励入市的市场氛围有所加强,但房企仍然会把握最后一个月的窗口期来冲刺,该给的优惠和折扣还会照样开出,开盘价高于预期的情况大概率不会出现。


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